Экспертная площадка / Консалтинг.ру
ГлавнаяЭкспертная площадка

Экспертная площадка
Экспертная площадка
Шангараева Эльвира Гависовна

Начальник юридического департамента,
руководитель практики в сфере исполнительного производства
Имеет юридический стаж более 12 лет
Специализация:
  • Договорное право;
  • Трудовое право;
  • Административное право;
  • Гражданское право, процесс;
  • Семейное право;
  • Исполнительное производство;
  • Страховое право;
  • Представительство в суде, арбитражном суде;
  • Имеет опыт работы на руководящих должностях, в том числе ФССП России.
  • Имеет большой опыт представительства в судах, арбитражном суде.
Координаты: elvira@consalting.ru
Skype:
Изменения в сфере долевого строительства
04 октября 2016

 

Федеральным законом от 03 июля 2016 г. № 304-ФЗ, внесены изменения в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Одним из положительных моментов для дольщикаявляется установление дополнительных требований, которым должен отвечать застройщикна дату направления проектной декларации: в отношении застройщика не проводятся процедуры ликвидации, банкротства; в отношении него отсутствует решение суда о приостановлении деятельности в качестве меры административного наказания; застройщик отсутствует в реестре недобросовестных поставщиков и недобросовестных участников аукциона по продаже земли; лица, осуществляющие бухгалтерский учет, и руководство компании не имеют судимости по преступлениям в экономической сфере.

Еще один положительный момент - реестр застройщиков, состав сведений и порядок ведения которого пропишут в постановлении Правительства РФ. Но не будет ли это огромным массивом данных, в котором рядовому потребителю что-то найти будет сложно?

Принятым Федеральным законом привлекать средства дольщиков позволено только тому застройщику, уставный капитал которого полностью оплачен. Кроме того, минимальный размер этого уставного капитала привязывается к площади всех возводимых им объектов долевого строительства.

Например, при площади всех объектов долевого строительства не более 100 тыс. кв. м., компания должна иметь уставной капитал 150 млн. рублей. Если у застройщика этого капитала нет, он обязан заключить договор поручительства.

Возникает вопрос: устанавливая данные требования, учел ли законодатель то обстоятельство, что застройщик, как правило, строит не на собственные деньги, а на кредитные и не приведет ли данное ограничение к повышению финансового порога входа на рынок жилья, дополнительной финансовой нагрузке на застройщика и удорожанию себестоимости строительства, и, в конечном счете, увеличению цены продажи для конечного покупателяНе возникнет ли поглощение крупными застройщиками мелких, что приведет квозникновению олигополии на региональных рынках и нанесет удар по малому и среднему бизнесу?

Федеральным законом № 304-ФЗ вводится новый механизм привлечения средств граждан в долевое строительство через счета эскроу (специальный счет для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором между банком, депонентом и бенефициаром). Застройщик получит средства дольщика только после передачи ему квартиры.

То есть, появляется промежуточное звено - банк, который будет привлекать средства дольщиков на возведение дома и выдавать их застройщикам после того, как компания выполнит свои обязательства.Получается следующая ситуация: банк выдает ипотеку на покупку квартиры, на чем имеет определенную положительную маржу. Потом возвращает эти средства к себе на счета эскроу, и за счет них второй раз на эти же средства кредитует, только теперь уже застройщика. Размер маржи в данном случае ограничен только рыночной стоимостью объекта строительства (при сильно большой ставке по кредиту застройщика цена квадратного метра может взлететь и стать абсолютно неликвидной для объекта). При должном контроле расходования средств застройщиком риски банка могут быть снижены, что приводит к выводу: главный бенефициар - банк, а не дольщик. Все эти двойные проценты, в конечном счете, перекладываются на потребителя, что в дальнейшем приведет к росту цен на недвижимость.

Кроме того, возникает вопрос, предусмотрел ли законодатель возможные риски дольщиков по банкротству банка, в котором открыт счет эскроу? В частности, в случае потери лицензии, банкротства и т.д., дольщики не имеют механизмов, защищающих их средства. Действующие механизмы страхования счетов эскроу не предполагают полного возмещения денежных средств дольщиков.

Закон предусматривает возможность создания компенсационного фонда, формируемого за счет обязательных взносов застройщиков: не более 1% от планируемой стоимости строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Суммы, должно быть, будут немалые, которые будут храниться в каком-либо банке. Это является, на первый взгляд, положительным моментом для дольщика, как мера защиты его законных прав и интересов. Но, если рассмотреть данный пункт с другой стороны - процедура получения обманутым дольщиком своих денег пока не прописана. И не будет ли это дополнительной финансовой нагрузкой на застройщика, что приведет к росту ценна недвижимость.

Большинство положений нового закона вступают в силу с 1 января 2017 года. Требования к размеру уставного капитала застройщика, положения о счетах эскроу и поручительстве заработают с 1 июля 2017 года.

Подводя итоги, неизбежно возникает вопрос: не повлияют ли попытки законодателя защитить дольщика путем обременений, налагаемых на застройщика, на опустошение кармана самого же дольщика? Решена ли законодателем основная проблема дольщика - риск остаться без квартиры и без денег. Как новый механизм будет работать на практике, покажет время.

Все статьи эксперта →
Заказать консультацию данного эксперта
Последние статьи
13.04.2017 / Ганеев Рустем / Совет Федерации ввел новые правила обысков и допросов адвокатов
16.03.2017 / Кофман Святослав / Банкротство граждан
03.03.2017 / Валитов Марат / ​Раскрытие (предоставление) информации о замене держателя реестра
27.02.2017 / Щербакова Вера / ​Наиболее значимые налоговые новации 2017 года
10.11.2016 / Шангараева Эльвира / ​Регистрация недвижимости по-новому
04.10.2016 / Шангараева Эльвира / Изменения в сфере долевого строительства
08.07.2016 / Ганеев Рустем / РЕФОРМА ТРЕТЕЙСКИХ СУДОВ
08.04.2016 / Cибгатуллин Радик / Порядок регистрации сайта в сети «Интернет» в качестве средства массовой информации
16.02.2015 / Щербакова Вера / Изменения законодательства, вступающие в силу в 2015 году
21.08.2014 / Щербакова Вера / Вопрос по ст.279 трудового кодекса РФ
Комментарии