Экспертная площадка / Консалтинг.ру
ГлавнаяЭкспертная площадка

Экспертная площадка
Экспертная площадка
Мубаракшина Ольга Евгеньевна

Партнёр, руководитель практики по работе с недвижимостью
Специализация:
  • Градостроительное и земельное право;
  • Сделки с недвижимостью;
  • Имеет опыт узаконивания недвижимости, самовольных построек и спорных земельных участков;
  • Имеет большой опыт представительства в суде, арбитражном суде по спорам о недвижимости, корпоративным спорам;
  • Судья Арбитражного Учреждения Третейский экономический суд
  • Имеет опыт преподавательской деятельности по вопросам недвижимости;
  • Имеет опыт юридической практики более 10 лет.
Координаты: olga@consalting.ru
Skype:
Основания, при которых юридическое лицо, относящееся к субъектам хозяйственного оборота, для которых установлен особый порядок заключения договора аренды
22 июля 2014, 17:52
Президиум ВАС РФ указал основания, при которых юридическое лицо, относящееся к субъектам хозяйственного оборота, для которых установлен особый порядок заключения договора аренды, в том числе на новый срок, может через суд обязать арендодателя предоставить ранее предоставленный на праве аренды земельный участок.
 
На практике очень часто встречаются случаи, когда органами местного самоуправления, указанными в статье 29 Земельного кодекса Российской Федерации и наделенными полномочиями по предоставлению земельных участков, юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям предоставляют земельные участки в аренду не связанные со строительством, в основном для осуществления коммерческой деятельности для установления торговых павильонов и минимаркетов,  организации автомобильных стоянок и т.д. После окончания срока аренды земельного участка арендатор обращается с заявлением о заключении договора аренды на новый срок, но арендодатель отказывает в продлении договора аренды, при этом осознавая, что арендатором затрачено не мало средств для обустройства земельного участка, установки объектов для торговли и т.д., самое важное, что место этого земельного участка уже является «раскрученным» для осуществления предпринимательской деятельности.
В Постановлении Президиума ВАС РФ от 05.06.2012 № 17540/11 (отсутствует оговорка о возможности пересмотра по новым обстоятельствам), Президиум ВАС РФ указал, что в силу положений ст.ст. 209, 264, 421 и 621 ГК РФ, ст. 22 ЗК РФ намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.
Президиум ВАС РФ в постановлении от 19.07.2005 № 3440/05 изложил правовую позицию, согласно которой преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.
Кроме того, отказ публично-правого образования в заключении договора аренды земельного участка на новый срок не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам гл. 24 АПК РФ, поскольку вопрос о наличии или отсутствии оснований для понуждения к заключению договора аренды подлежит рассмотрению в порядке искового производства.
Однако, Пленум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации в Постановлении от 25 января 2013 г. № 13 «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. № 73"Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского Кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указал основания, при которых юридическое лицо, относящееся к субъектам хозяйственного оборота, для которых установлен особый порядок заключения договора аренды, в том числе на новый срок, может через суд обязать арендодателя предоставить ранее предоставленный на праве аренды земельный участок, на котором отсутствует объект недвижимости, принадлежащий арендатору на праве собственности.
По смыслу п. 1 ст. 407, п. 3 ст. 450, п. 2 ст. 610 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором; в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом, договор считается соответственно расторгнутым; в случае заключения договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за три месяца при аренде недвижимого имущества.
Если арендодатель надлежащим образом, предупредил арендатора об отказе от договора аренды, в силу упомянутых законодательных норм, договор на аренду считается расторгнутым.
По смыслу абз. 3 ст. 621 ГК РФ если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Согласно разъяснениям, содержащимся в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25 января 2013 г. № 13" О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. № 73"Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского Кодекса Российской Федерации о договоре аренды" для заключения договора аренды на новый срок стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции. По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечении срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу п.2 ст.621 ГК РФ считается возобновленным на тех же условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако, при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (п.1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок (п.4.2 Постановления Пленума).
Если при заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникнут разногласия относительно условий, указанных в пунктах 1и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции, преддоговорный спор по требованию любой из сторон может быть передан на рассмотрение суда (статья 446 ГК РФ) (п.4,3 Постановления Пленума).
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора аренды на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора аренды с ним заключил договора аренды с другим лицом, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности по договору аренды (п.2 ч.10 ст.17.1 Закона о конкуренции), вправе в соответствии со ст. 621 ГК РФ потребовать перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды, заключенному с другим лицом.(п.4.4)
В случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 ст. 17.1 Закона о конкуренции, арендатор вправе в соответствии со ст. 445 ГК РФ обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок. При этом арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора, за исключением указанных в пунктах 1 и 2 части 9 ст.17.1 Закона о конкуренции. (п.4.5 Постановления Пленума).
Согласно ч. 10 ст. 17.1 Федерального Закона от 26.072006г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции» арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением случаев:
1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;
2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы более, чем за одни период платежа, установленный договором аренды
Все статьи эксперта →
Заказать консультацию данного эксперта
Последние статьи
18.04.2017 / Эйдельман Ибрагим / ​«Актуальные вопросы налогообложения доходов иностранных спортсменов и порядок их регистрации в качестве налоговых резидентов в РФ»
13.04.2017 / Ганеев Рустем / Совет Федерации ввел новые правила обысков и допросов адвокатов
16.03.2017 / Кофман Святослав / Банкротство граждан
03.03.2017 / Валитов Марат / ​Раскрытие (предоставление) информации о замене держателя реестра
27.02.2017 / Щербакова Вера / ​Наиболее значимые налоговые новации 2017 года
10.11.2016 / Шангараева Эльвира / ​Регистрация недвижимости по-новому
04.10.2016 / Шангараева Эльвира / Изменения в сфере долевого строительства
28.09.2016 / Эйдельман Ибрагим / Изменения в законодательстве об оценочной деятельности на 1 октября 2016г.
08.07.2016 / Ганеев Рустем / РЕФОРМА ТРЕТЕЙСКИХ СУДОВ
08.04.2016 / Cибгатуллин Радик / Порядок регистрации сайта в сети «Интернет» в качестве средства массовой информации
Комментарии