Проблемы на рынке долевого строительства жилья существуют не первый год. Охват их очень широк: от просрочки сдачи застройщиком объекта долевого строительства до уклонения застройщиков от завершения строительства и возврата дольщикам внесенных денежных средств. В качестве решения этих проблем представителями власти было высказано предложение в перспективе полностью запретить привлечение денежных средств граждан для финансирования строительства многоквартирных домов в рамках договоров долевого участия.

На сегодняшний день вышеуказанные изменения в законодательство еще не внесены, и неизвестно, будут ли внесены вообще, однако в целом регулирование рынка долевого участия в строительстве постепенно ужесточается и касается, главным образом, требований, предъявляемых к застройщикам. С 1 июля 2018-го года вступают в силу поправки к №214-ФЗ, имеющие существенное значение для участников рынка долевого строительства. «Полиграф.Медиа» составило краткий список изменений для тех, кому нужно быстро узнать самое важное, и подробный разбор для вовлеченных в рынок.

Кратко: основные поправки, имеющие существенное значение для участников рынка долевого строительства и вступающие в силу с 1 июля 2018-го года

1. Преобразовано понятие «застройщик». Если раньше так могло называться любое юрлицо, то теперь — только хозяйственное общество, соответствующее определенным новым требованиям (опыт работы, общая площадь сданных многоквартирных домов, наличие разрешения на их ввод в эксплуатацию и др.)
2. Установлены требования к органам управления застройщика (руководителям, главному бухгалтеру, кандидатам на эти должности) и его участникам — например, ими не могут быть лица с неснятыми или непогашенными судимостями.
3. Введено требование наличия у застройщика собственных средств в размере не менее 10% от планируемой проектной стоимости строительства.
4. Введено правило «один застройщик — одно разрешение на строительство». Застройщик будет не вправе осуществлять строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости одновременно по нескольким разрешениям на строительство.
5. Застройщик вправе иметь только один расчетный счет в уполномоченном банке, через который должны осуществляться все расчеты по ведению строительства долевого объекта.
6. Конкретизирован порядок распределения застройщиком денежных средств дольщиков, привлеченных для осуществления строительства, расширен перечень статей расходов, на покрытие которых такие денежные средства могут быть направлены застройщиком. Например, расходы на рекламу, коммунальные услуги, услуги связи, затраты на аренду и размещение сотрудников не могут составлять более 10% от проектной стоимости строительства.
7. Введены существенные ограничения прав застройщиков на осуществление какой-либо хозяйственной деятельности. Например, застройщик не сможет привлекать средства в форме кредитов, займов, ссуд, за исключением целевых кредитов на строительство или предоставлять займы и ссуды.
8. Создана публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» для повышения гарантий защиты прав и интересов граждан – участников долевого строительства.
9. Сформирован компенсационный фонд за счет обязательных отчислений застройщиков.

В результате принятых мер можно с высокой долей вероятности предполагать, что значительная часть застройщиков, особенно мелких, уйдет с рынка. Также можно прогнозировать рост цен на строящуюся недвижимость из-за возросших расходов застройщиков на обеспечение соблюдения новых требований. На вопрос, снизятся ли риски для дольщиков, однозначно ответить пока нельзя, но есть основания полагать, что введенные изменения действительно поспособствуют очищению рынка от нечестных игроков.

Подробно: новые требования к застройщикам

В связи с принятием Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» вносятся существенные изменения.

Кардинально преобразовано само понятие «застройщик». Ранее застройщиком могло выступать юридическое лицо любой организационно-правовой формы. С 1 июля 2018-го года застройщиком, по общему правилу, может выступать только хозяйственное общество, которое соответствует следующим новым требованиями:

• его наименование должно содержать слова «специализированный застройщик»;
• общество (или основное общество, или любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества) должно иметь не менее чем трехлетний опыт участия в строительстве многоквартирных домов общей площадью не менее 10000 квадратных метров в совокупности;
• общество должно иметь в наличии полученные в установленном законодательством порядке разрешения на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика и (или) технического заказчика и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда.

Установлены требования к органам управления застройщика и его участникам:

• к единоличному исполнительному органу (руководителю застройщика);
• к коллегиальному исполнительному органу или управляющей компании, если она осуществляет функции руководителя застройщика,
• к главному бухгалтеру;
• к кандидатам на указанные должности.

Так, например, руководителем или главным бухгалтером застройщика не может являться лицо, имеющее неснятую или непогашенную судимость за преступления в сфере экономической деятельности или преступления против государственной власти; лицо, в отношении которого не истек срок, в течение которого оно считается подвергнутым административному наказанию в виде дисквалификации; лицо, которое было привлечено к субсидиарной ответственности по обязательствам юридического лица в связи с его банкротством и (или) ответственности в виде взыскания убытков с юридического лица, если со дня исполнения лицом обязанности, установленной судебным актом, прошло менее трех лет; и др. требования.

Можно предположить, что установление вышеуказанных требований преследует цель исключить работу лиц, ранее проявивших себя негативно при осуществлении экономической деятельности, с денежными средствами дольщиков.

Введено требование о наличии у застройщика собственных средств в размере не менее 10% от планируемой проектной стоимости строительства. При этом на дату направления проектной декларации в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ, осуществляющий государственный контроль (надзор) в области долевого строительства, собственные средства застройщика в вышеуказанном размере должны быть в наличии на его банковском счете.

Введено правило «один застройщик — одно разрешение на строительство». Это означает, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства одного или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, при условии, что строительство указанных многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в пределах одного разрешения на строительство. Таким образом, с 1 июля 2018-го года застройщик будет не вправе осуществлять строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости одновременно по нескольким разрешениям на строительство.С 1 июля 2018-го года застройщик вправе иметь только один расчетный счет в уполномоченном банке, через который должны осуществляться все расчеты по ведению строительства долевого объекта (расчетный счет застройщика).

Помимо этого, технический заказчик, выполняющий работы в соответствии с договором, заключенным с застройщиком, и генеральный подрядчик, выполняющий работы в соответствии с договором строительного подряда, заключенным с застройщиком, также обязаны открыть банковский счет в этом же уполномоченном банке и осуществлять расчеты между собой только с использованием указанных счетов. При этом на банки возложены специальные функции по осуществлению контроля за операциями на указанных счетах.

Также введено понятие уполномоченного банка. Это банк, созданный в соответствии с законодательством РФ и включенный Банком России в перечень банков, соответствующих критериям, установленным Правительством РФ.

Конкретизирован порядок распределения застройщиком денежных средств дольщиков, привлеченных для осуществления строительства, расширен перечень статей расходов, на покрытие которых такие денежные средства могут быть направлены застройщиком. При этом отдельные статьи расходов ограничены. Например, расходы на рекламу, коммунальные услуги, услуги связи, затраты, связанные с арендой нежилого помещения в целях обеспечения деятельности застройщика, включая размещение органов управления и работников застройщика, а также их рабочих мест и оргтехники, не могут составлять более 10% от проектной стоимости строительства.

Введены существенные ограничения прав застройщиков на осуществление какой-либо хозяйственной деятельности:

• застройщик не вправе осуществлять иную деятельность, за исключением деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство;
• привлекать средства в форме кредитов, займов, ссуд, за исключением целевых кредитов на строительство;
• использовать принадлежащее ему имущество для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц;
• предоставлять займы и ссуды;
• приобретать ценные бумаги и т.д.

«Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства»

Крайне важным нововведением является создание публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» в целях повышения гарантий защиты их прав и законных интересов.

Для достижения целей создания Фонда предполагается формирование компенсационного фонда за счет обязательных отчислений застройщиков, привлекающих денежные средства граждан в соответствии с положениями Закона об участии в долевом строительстве. Размер таких обязательных отчислений застройщиков на сегодняшний день составляет 1,2% от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения.

Взнос должен быть внесен застройщиком на счет Фонда не менее чем за 3 рабочих дня до даты представления документов на государственную регистрацию договора долевого участия в установленном законом порядке. Если на дату рассмотрения документов о регистрации договора у Росреестра будут отсутствовать сведения о перечислении застройщиком взноса в компенсационный фонд, в регистрации договора будет отказано (уплаченная государственная пошлина при этом не возвращается).

Подводя итоги, следует отметить, что с 1 июля 2018-го года осуществлять деятельность застройщиков станет сложнее как с экономической, так и с внутренней организационной точки зрения. С высокой долей вероятности можно предполагать, что большая часть застройщиков, особенно мелких, вынуждена будет уйти с рынка. На сегодняшний день многие застройщики пытаются успеть получить разрешения на строительство новых объектов до 1 июля 2018-го года для того, чтобы осуществлять строительство по старым правилам. Кроме того, несложно спрогнозировать, что возросшие расходы застройщиков на обеспечение соблюдения новых требований, как следствие, повлекут за собой рост цен на строящуюся недвижимость. На вопрос, стоит ли от законодательных новелл ожидать действительно усиления защиты прав дольщиков, однозначно ответить пока нельзя, но есть основания полагать, что риски для граждан – участников долевого строительства действительно снизятся.

Ссылка на статью: https://poligraf.media/pravo/20180615/dolevoe-stroitelstvo-cto-izmenitsa-s-1-iula-2018-go-goda